Как да си продам апартамента със или без брокер.

Ти продаваш и нямаш грижа. Купувача си намира нотариус и нотариуса ще изисква от теб документи, за да осъществи сделката.  Каквото ти каже нотариуса това ще представиш. Тегаво е много да се вадят документи, но това е положението. Добре че не купуваш защото без адвокат е рисковано, тъй като продавача може да си има свой човек нотариус и да претупат нещата. Обикновено купувача търси компетентен нотариус. В случая ти си продавач и набираш документите или упълномощаваш някой да ги набавя.

Много са документите и собственикът има право да извади всичко.
Като купувач преди години мога да кажа, че отказахме категорично да общуваме с брокер заради провалена сделка. Харесахме апартамента на снимка и тръгнахме да обикаляме.
Вероятно има някъде и читави брокери, но аз не съм попаднала.
Да добавя, че не само нотариус иска документи, ако купувачът е с банка, те също искат, но не знам точно какво.

Какви документи са нужни пише в интернет и всички се вадят спокойно от продавача. Ако купувачът има специални изисквания, и те са изпълними само за адвокат, наеми си свой, за да защитава твоя интерес. Или ги отсвири.

Имай предвид, че някои от документите важат до края на текущата година. Пример - данъчната оценка. Тоест, ако нямаш предвид някой купувач, може би да изчакаш първо да го намериш и тогава да вадиш документи.

Може ли да споделите как подхождате към продавачи без брокер особено ако искате да сваляте цена или пък да договорите отстъпка от 7.2% понеже няма комисиона.

Появявате се на входната врата и?
Оговаряте се за удобен ден и час за оглед, после се почват преговори по телефона директно с продавача?

Може ли да споделите опит който е преминавал през това и как са реагирали продавачите при опит за сваляне?

И защо 7.2?  Да бяха 3,6 разбирам донякъде, макар пак да не виждам защо това да не е отразено в първоначалната цена.

Иначе аз продавах имот наскоро, но земя. Първо е огледът и после купувачите почват да изреждат едни аргументи защо трябва да се свали много цената. Аз се изсмивам и им казвам, че са много заблудени, защото така и така. И после давам нещо, колкото съм си била решила преди това, и казвам, че повече не давам. Накрая, когато вече работата е опечена и се стига до "ОК, дай още малко и подписваме", се дава так някакво закръгляне на цената или още половин-един процент и така. Но това е, ако не ти пука и не искаш да продадеш непременно. Ако си на зор сигурно е друго.

7,2 може да идва от предположението, че посредникът взима по 3,6% от двамата, а то не е така. Обикновено. Виж, ако предложиш да си разделите тези 3,6%, може и да се приеме.

Аз също бях продавач. Пазарихме се много с едните кандидати. Трима души дойдоха, убедителни аргументи ми изложиха защо максимум могат да дадат еди колко си, и това е абсолютен таван. Добре, ама аз си намерих други кандидати, пак без брокер беше, и взех с над 10 хиляди евро повече. После по едно време ми се обадиха тия с "тавана", казах им, че вече сме в процедура на продажба и те ми се разсърдиха, един вид, че не е било таван това.

Та докато един се прави на интересен и играе игри, друг може да получи имота.

Именно. Особено, ако продавачът "има топки" и не е на зор да продава. Това говоря от години на чавето - в едни преговори най-важното е първо да определиш кой е в по-силната позиция и на тази база си правиш стратегията.

Нали брокера взима по 3.6% от двете страни или бъркам? Никога не съм плащал комисиона на брокер, единия път като купувах с брокер се бяхме разбрали за твърда сума.

Ще ви помоля да предположим, че имота наистина е надценен и застоял се над година на пазара и няма други кандидати. Да кажем че ми харесва, но както и да го гледам нито си заслужава цената нито бих дал толкова. Цената я намалиха с 15% месец след пускането. В приличен вид е, но си трябва освежителен ремонт, което прави крайната цена достатъчна да се таргетира по-елитна локация.

А мисля че е и ипотекиран с 20 годишна ипотека, а към момента са минали 8 год, вероятно е и рефинансиран вече. Не искам да извивам ръце, а да постигна някаква по-балансирана сделка. Честно казано не смятам че сваляне на цена чрез посочване на кусури е работеща стратегия понеже само би издразнила продавача, то всичко се вижда.

Иначе не смятам че трябва да издевателства човек когато е в по-силна позиция, особено ако случая е дълготрайни взаимоотношения с птсрещната страна, защото времената се менят, днес си силен утре не. Но в случая с имотна сделка, това не е така, но все пак ако се опиташ да издевателстваш, може да има негативен емоционален отговор и да рухне всичко.

Най-работещо е да поприказваш малко за пазарното ниво за апартаменти с такава локация и такова състояние (не за кусурите конкретно) и после да направиш твърда оферта в стил "Ако склоните на това подписваме". И друго няма какво. Ако са инати или не бързат няма да стане.

А какво ако се появи тенденция за спад нацените или стагнация на пазара? В крайна сметка ако гледат да продадът преди дъно би трябвало да са отворени за преговори, особено ако не са от тея които продават цял живот.

Какво, какво, хора всякакви. Не винаги става сделка. А и не знаеш скритите мотиви, които ги движат.

Ами затова питам как да процедирам. Нямам голям опит - един апартамент баща ми го търгува и един аз, там беше много лесно понеже купувах на дъно  и им казах мога да ви дам х-2к и те се навиха. Всички бяхме доволни понеже цените паднаха още след това. Но сега е различно, търся на връх, и да кажем с предстоящ спад (да предположим че е така ) май въпроса е продавача дали и той ще смята, че ида спад или не.

Тъй като продадох сравнително скоро, в началото на ковид-а, ще ти кажа как процедирах аз с директните купувачи. Идваха от съседи, които по приказка в квартала им даваха телефона ми.
Казвах им директно процента на моя брокер /с моята си работя на 2% отдавна/ и че това е, което може да падне допълнително, след стандартно очакваното при сделка "закръгляне" на цената. Струваше им се малко и се отказваха, очакваха поне още 5% надолу, за прескачане на брокер?!. Директните клиенти са с по-нереалистични очаквания и много претенции. Водят експерти, които са уж разбирачи, и накрая очакват, че ще направиш голям жест, за да ти спестят брокери. Ми не, не съм искала да ми ги спестяват. Даже и тия 2% не трябва да ги отстъпвам, защото аз поемам част от работата, за която ще платя тия проценти.
Продадох го с брокерката. Дали съм можела да го продам за повече по-нататък във времето се или не, е въпрос на който никога няма да имам отговор. Но покрай непредвидимата ситуация с ковид, реших да не го мисля и го шитнах.
Междувременно се отказахме да купим друго нещо, което си бяхме планирали. Много натиск имаше от брокера на продавачите, бързане, условия да е без кредит /смятахме да доплатим с потр. кредит, става за часове, нямаше да ги забави/ и вдигане на цената и се отказахме. Все още ми се струва, че не е дошъл правилният момент за купуване с инвестиционна цел и цените ще падат. Или покрай епидемията нямам особено муза да ходя по огледи и да тегля кредит и си пасувам, и това си оказва влияние 🙂.