- Публикувана: 16 септ. 2020, 12:29 ч.
- Последно мнение: 13 окт. 2020, 11:22 ч.
Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 47
Стара тема: https://www.bg-mamma.com/?topic=1240442
Записвам се.
Моят опит с Хоум2Ю е като купувач и е безкрайно негативен.
Личният опит е хубаво нещо. Но професионалист в дадена област си е професионалист и не може да го замести форумът. Разбира се, говоря за качествен такъв, не като тези, които споменах по-горе.
На мен ми се случва хората да си искат антибиотик за зъбобол на база личен опит. Само това ще кажа
Моят опит с Хоум2Ю е като купувач и е безкрайно негативен.
Личният опит е хубаво нещо. Но професионалист в дадена област си е професионалист и не може да го замести форумът. Разбира се, говоря за качествен такъв, не като тези, които споменах по-горе.
На мен ми се случва хората да си искат антибиотик за зъбобол на база личен опит. Само това ще кажа
Flip, преди година и половина познати продадоха гарсониера в Лозенец със започнат ремонт, т.е. всичко изринато и изхвърлено, за около 1350 евро. Блокът е тухла. Съвсем скоро разбрах и за продажбата на един маломерен двустаен за 75000 евро. Колко квадрата точно е бил, обаче не знам.
Ще съдействам да продам апартамент на близки мои роднини ,които живеят в чужбина и са на възраст. Колкото и да ми е натоварено в момента, не можех да ги оставя да дадат комисион на брокер, за нещо, с което мисля, че ще се справя без проблем: постване на обявата в имотните сайтове с прилични снимки и подробно описание и да организирам огледи. Имотът е без никакви тежести. Не виждам какви трудности биха могли да се появят, за които да е нужен брокер. Ще ви разказвам , как е минало
Аз не мога да се въздържа отново да не оплюя Хоум2Ю, за съжаление съм им клиент. Ами, не съм доволна, самонадеяни са и надменни. Не обичат въпросите, както и да ти отговарят навреме. За съжаление, потвърждават мнението ми за'костюмарчетата', тоест че са въздух под налягане. Преди време ми дадоха и твърде ниска цена за продажба на апартамент с 8 000 Е надолу от това, което исках. Ами, мерси, продадох си го сама. Всички други са по-читави от тях.
Аз като абсолютен лаик и за момента само страничен наблюдател на тема брокери, тъй като никога не съм имал "честта" да ползвал услугите на такива (но може да ми се наложи, за сължаление), ми се иска да задам няколко супер елементарни и може би тъпи въпроси. За което се извинявам предварително.
Винаги съм си мислел, че брокерът в класическия смисъл на думата, е като борса, иначе казано човешкия вариант на онлайн портал, от типа на имот.бг и всички останали. Т.е. инстанция, която събира на едно място кой какво предлага и кой какво търси, и се опитва да намери най-доброто съвпадение (match) между двете. В този смисъл би трябвало институцията на брокера в днешно време да е също толкова остаряла и ненужна, колкото и обяви във вестника, или пък порно списания, тъй като и двете са заменени с онлайн вариант. Едно време имаше вестници, които се състояха само от обяви, защото нямаше друг начин да се свърже търсене с предлагане, както и нямаше къде да гледаме голи мадами, освен в няколко списания. Сега има.
При това положение, каква е ролята изобщо на един брокер? Каква полза има един купувач от брокера, и каква полза има продавача от него, която не може да я постигне чрез онлайн обява? От много места се чува мнението, че няма полза - тогава как съществува този бизнес още? Щом съществува, значи някой го "храни", а не може всички които го хранят, да са будали дето са се объркали...
После, от тази тема сефте разбирам, че даже може да има и двама брокера замесени в една и съща сделка, което е пълен куриоз. ОК, разбирам че никой брокер не покрива 100% от пазара, съответно може продавача да е при един брокер, а купувача да идва от друг, но... ако продавача, респ. неговия брокер, сложи обявата в няколко от по-големите онлайн платформи, не виждам как би могъл да бъде пропуснат. Приемам, че никой сериозен купувач не гледа само на 1 място, и никой сериозен продавач също. И какво пречи купувача след като е отишъл на оглед, видял е за какво става дума, после да намери същия обект по обява и да се свърже директно с продавача, респ. неговия брокер? По какъв начин купуваческия брокер може изобщо да си защити създадения контакт?
Трето, по въпроса с "крадене на обяви" - каква е причината един продавач да се съпротивлява срещу копиране на обявата му от брокери? (Оставяме настрана авторското право върху снимките и текста на описанието - приемам, че не е в това проблемът.) Ако аз продавам и някой иска да ми намира купувачи доброволно - ами да заповяда. Той от мен пари няма да види така или иначе, защото не сме в никакви отношения, пък вече ако купувача иска да му плаща - негов проблем, мен това какво ме бърка?
И четвърто, понеже на няколко пъти става дума за опити за сваляне на цената от страна на брокери - за това пък каква е мотивацията? Имайки предвид, че брокерът прибира процент от цената, какъв му е интереса да я сваля? Разбира се той има интерес и да се стигне до сделка, ама то и собственика има интерес от същото... И ако продавачът е решил да ползва брокер, те не се ли разбират предварително какъв е диапазонът на цени, на които е съгласен собственика?
Ще се радвам ако някой може да ме просвети по тия въпроси...
Да допълня, през цялото време изхождам от ситуацията на "дребен" продавач, който инцидентно продава 1-2 имота, но не му е това основно занимание. Вече ако говорим примерно за инвеститор, който е построил сграда и има стотици имоти за продан, е по-обяснимо да възложи на друг организирането на огледи и комуникация с клиенти. Което според мен като услуга клони по-скоро към property management, отколкото към брокерстване.
Винаги съм си мислел, че брокерът в класическия смисъл на думата, е като борса, иначе казано човешкия вариант на онлайн портал, от типа на имот.бг и всички останали. Т.е. инстанция, която събира на едно място кой какво предлага и кой какво търси, и се опитва да намери най-доброто съвпадение (match) между двете. В този смисъл би трябвало институцията на брокера в днешно време да е също толкова остаряла и ненужна, колкото и обяви във вестника, или пък порно списания, тъй като и двете са заменени с онлайн вариант. Едно време имаше вестници, които се състояха само от обяви, защото нямаше друг начин да се свърже търсене с предлагане, както и нямаше къде да гледаме голи мадами, освен в няколко списания. Сега има.
При това положение, каква е ролята изобщо на един брокер? Каква полза има един купувач от брокера, и каква полза има продавача от него, която не може да я постигне чрез онлайн обява? От много места се чува мнението, че няма полза - тогава как съществува този бизнес още? Щом съществува, значи някой го "храни", а не може всички които го хранят, да са будали дето са се объркали...
После, от тази тема сефте разбирам, че даже може да има и двама брокера замесени в една и съща сделка, което е пълен куриоз. ОК, разбирам че никой брокер не покрива 100% от пазара, съответно може продавача да е при един брокер, а купувача да идва от друг, но... ако продавача, респ. неговия брокер, сложи обявата в няколко от по-големите онлайн платформи, не виждам как би могъл да бъде пропуснат. Приемам, че никой сериозен купувач не гледа само на 1 място, и никой сериозен продавач също. И какво пречи купувача след като е отишъл на оглед, видял е за какво става дума, после да намери същия обект по обява и да се свърже директно с продавача, респ. неговия брокер? По какъв начин купуваческия брокер може изобщо да си защити създадения контакт?
Трето, по въпроса с "крадене на обяви" - каква е причината един продавач да се съпротивлява срещу копиране на обявата му от брокери? (Оставяме настрана авторското право върху снимките и текста на описанието - приемам, че не е в това проблемът.) Ако аз продавам и някой иска да ми намира купувачи доброволно - ами да заповяда. Той от мен пари няма да види така или иначе, защото не сме в никакви отношения, пък вече ако купувача иска да му плаща - негов проблем, мен това какво ме бърка?
И четвърто, понеже на няколко пъти става дума за опити за сваляне на цената от страна на брокери - за това пък каква е мотивацията? Имайки предвид, че брокерът прибира процент от цената, какъв му е интереса да я сваля? Разбира се той има интерес и да се стигне до сделка, ама то и собственика има интерес от същото... И ако продавачът е решил да ползва брокер, те не се ли разбират предварително какъв е диапазонът на цени, на които е съгласен собственика?
Ще се радвам ако някой може да ме просвети по тия въпроси...
Да допълня, през цялото време изхождам от ситуацията на "дребен" продавач, който инцидентно продава 1-2 имота, но не му е това основно занимание. Вече ако говорим примерно за инвеститор, който е построил сграда и има стотици имоти за продан, е по-обяснимо да възложи на друг организирането на огледи и комуникация с клиенти. Което според мен като услуга клони по-скоро към property management, отколкото към брокерстване.
Така е, въпросите сме ги дискутирали конкретно и обстойно.
За последния въпрос, (и него сме дискутирали), каква е мотивацията, брокерът да намаля. Мотивацията е следната. Продавачът има (примерно) 1 апартамент само за продан, а и изобщо. Брокерът има неизчерпаем източник. Отваря имот.бг и е той. За него най-вече изгодата е да направи той сделката, а не другата фирма (или дори друг брокер в неговата фирма). Той постоянните си разходи (телефон, кола, реклами, време за огледи) ги е направил така или иначе. Разход за стойността на самия апартамент няма. Затова той има сметка да намаля, щото и по-малко да е, от сделката печели сравнително много. Ако не намали, друг ще намаже, и той остава с 0ла.
Аз съм пробвал при такъв пазарлък да му кажа, добре, намаляме, но ще е от твоята комисионна. Или половината от твоята комисионна. Веднага се почва, ее, то не може, то не е това, то не е онова.
Мен, като продавач или наемодател, изключително много ме дразни отношението тип "каквото получиш си е 100% печалба". Даваш под наем или продаваш апартамент.
Коментари от типа "ами ти сега получаваш 100кЕ кеш, това са много пари, смятай сега какво ще ги правиш", или пък "какво са за тебе 50-100лв на месец, пусни го тоя апартамент на 450, няма да си празен, ще си печелиш". Ще печеля, но изобщо не е цялата сума.
Автоматично срокът на изплащане ми става от 20г на 22.22. Като имам за тия 2г повече амортизация на апартамент и обзавеждане, както и рискове, труд, време, лихва.
За последния въпрос, (и него сме дискутирали), каква е мотивацията, брокерът да намаля. Мотивацията е следната. Продавачът има (примерно) 1 апартамент само за продан, а и изобщо. Брокерът има неизчерпаем източник. Отваря имот.бг и е той. За него най-вече изгодата е да направи той сделката, а не другата фирма (или дори друг брокер в неговата фирма). Той постоянните си разходи (телефон, кола, реклами, време за огледи) ги е направил така или иначе. Разход за стойността на самия апартамент няма. Затова той има сметка да намаля, щото и по-малко да е, от сделката печели сравнително много. Ако не намали, друг ще намаже, и той остава с 0ла.
Аз съм пробвал при такъв пазарлък да му кажа, добре, намаляме, но ще е от твоята комисионна. Или половината от твоята комисионна. Веднага се почва, ее, то не може, то не е това, то не е онова.
Мен, като продавач или наемодател, изключително много ме дразни отношението тип "каквото получиш си е 100% печалба". Даваш под наем или продаваш апартамент.
Коментари от типа "ами ти сега получаваш 100кЕ кеш, това са много пари, смятай сега какво ще ги правиш", или пък "какво са за тебе 50-100лв на месец, пусни го тоя апартамент на 450, няма да си празен, ще си печелиш". Ще печеля, но изобщо не е цялата сума.
Автоматично срокът на изплащане ми става от 20г на 22.22. Като имам за тия 2г повече амортизация на апартамент и обзавеждане, както и рискове, труд, време, лихва.
Като чета как брокертите и агенциите крадат обяви и снимки, ако човек се опитва сам да си продаде имот - не е ли възможно да сложите воден знак на снимките, по диагонал, с тел.номер, ваш, и може би и дата на публикуване на обявата и името на сайта.
Е нека тогава да откраднат снимките - само като видя, че номера на агенцията се рзличава от този във водния знак, и лицето за контакт, и т.н - всеки по-разумен купувач ще се усети. Аз лично винаги ще потърся собственика при това положение, а не агенцията.
Някой правил ли го е това със сникките, получава ли се на практика, или телефона е наспанен от досадни брокери ?
Е нека тогава да откраднат снимките - само като видя, че номера на агенцията се рзличава от този във водния знак, и лицето за контакт, и т.н - всеки по-разумен купувач ще се усети. Аз лично винаги ще потърся собственика при това положение, а не агенцията.
Някой правил ли го е това със сникките, получава ли се на практика, или телефона е наспанен от досадни брокери ?
Лично за мен фигурата на брокера е много полезна при отдаване под наем. Ползите са, че звънят на него потенциалните наематели, той ги отсява по мои критерии и след това аз правя кастинг на предложените. Спестява ми много време от обаждания, огледи и пр., което ми е скъпо. Ако имах това време, щях да си го правя аз.
При покупка - по идентичен начин, казвам какви са ми критериите за даден имот, и да търси. Преди 3 г. бяхме харесали един район, набелязахме си определени сгради и написах едно писмо на всички агенции в Бургас да ми търсят конкретен имот точно в тези сгради и да не ми предлагат никъде другаде. Изрично описах характеристиките на имота, с какво бих направила компромис, с какво не. Естествено, някои ме накачулиха веднага да предлагат каквото има на пазара. След което ме забравиха - което ясно показва колко им пука за клиента и колко са наясно с професията си въобще. Бързат да продадат каквото има в момента и това е. Само една брокерка се съобрази с желанията ми и след 2 месеца предложи подходящия имот, който купихме веднага. Нямах нищо против да й платя комисионната. Защо не търсих сама в обявите? Губене на време, фалшиви обяви, губене време от огледи, а и не всички имоти стигат до обяви. Някои се продават на готови клиенти, такива като мен, които са си заявили желанията и апартаментът въобще не излезе на свободния пазар.
Каква е ползата за продавача - ами идва някой, казва ти, че ще ти продаде имота, без ти да се занимаваш. Мнозинството от хората нямат време, познания, умения, притесняват се, не са работили с институции, с банки и пр., някои продават много наследници и не могат да се разберат, трети са в чужбина и с радост се съгласяват. Особено ако брокерът каже, че ще вземе комисионна само от купувача.
И влизаме в спиралата - повечето обяви за продажба са само с брокер, а купувачи търсят сами. И фигурата на брокера отново не може да бъде прескочена.
Има нужда от такива хора, просто трябва да се образоват повече и професията да бъде регулирана. А не всеки, който реши - хоп, брокер, седи по цял ден, краде обяви и сънува големи комисионни. Пък не знае дали в квартала, в който продава, е пуснато парно, например.
При покупка - по идентичен начин, казвам какви са ми критериите за даден имот, и да търси. Преди 3 г. бяхме харесали един район, набелязахме си определени сгради и написах едно писмо на всички агенции в Бургас да ми търсят конкретен имот точно в тези сгради и да не ми предлагат никъде другаде. Изрично описах характеристиките на имота, с какво бих направила компромис, с какво не. Естествено, някои ме накачулиха веднага да предлагат каквото има на пазара. След което ме забравиха - което ясно показва колко им пука за клиента и колко са наясно с професията си въобще. Бързат да продадат каквото има в момента и това е. Само една брокерка се съобрази с желанията ми и след 2 месеца предложи подходящия имот, който купихме веднага. Нямах нищо против да й платя комисионната. Защо не търсих сама в обявите? Губене на време, фалшиви обяви, губене време от огледи, а и не всички имоти стигат до обяви. Някои се продават на готови клиенти, такива като мен, които са си заявили желанията и апартаментът въобще не излезе на свободния пазар.
Каква е ползата за продавача - ами идва някой, казва ти, че ще ти продаде имота, без ти да се занимаваш. Мнозинството от хората нямат време, познания, умения, притесняват се, не са работили с институции, с банки и пр., някои продават много наследници и не могат да се разберат, трети са в чужбина и с радост се съгласяват. Особено ако брокерът каже, че ще вземе комисионна само от купувача.
И влизаме в спиралата - повечето обяви за продажба са само с брокер, а купувачи търсят сами. И фигурата на брокера отново не може да бъде прескочена.
Има нужда от такива хора, просто трябва да се образоват повече и професията да бъде регулирана. А не всеки, който реши - хоп, брокер, седи по цял ден, краде обяви и сънува големи комисионни. Пък не знае дали в квартала, в който продава, е пуснато парно, например.
Имали си софтуер за махане на водния знак. Иначе в имот.бг е стандартна опция, но явно са й намерили цаката.
Автоматично (тоест със софтуер и едно щракване), това ще стане само ако водния знак е разположен върху хомогенен фонд (небе, море, т.н.). При снимка на сграда или апартамент има много различни текстури, което прави задачата доста трудна. Още по-добре когато водния знак е разпънат по диагонал от край до край - уверявам ви, че няма софтуер който да го премахне просто ей така
А със сигурност брокерът/агенцията няма да наемат графичен дизайнер, който да си игаре на всяка снимка.
