Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 46

Понеже имам опит с парцели и малко с къщи, да кажа, че за тях наистина е най-най-най важна локацията. А парцелите са част от имотния пазар, както вилите и къщите, нали? И темата тук е за имотния пазар изобщо, не за топ център на София? Както и максимата "локация, локация, локация" не е за конкретни пазарни сегменти?
Ако бюджетът не позволява добра локация, при къщи и парцели, човек би вдигнал тавана или просто няма да купи нищо. Но на кофти място няма да отиде.

Купувачът търси баланса между ТОП три приоритета: локация, квадратура, тип строителство в БЮДЖЕТА си!
Няма да купи 60 кв. на Елин Пелин или жълтите павета, ако му трябват 90 кв., нищо че има парите и за едното и другото. Просто 60 кв.  не му вършат работа и в такъв случай няма значение, че са на топ локация.
Ако няма таван на бюджета е ясно, че може да купи каквото, където си поиска, стига да го има т.е някой да го продава.
Много, много малко купувачи задават тясна локация, те трябва да са готови да чакат дълго време..късмет е да излезе подходящ имот, късмет е да го купят точно те.
И все пак наистина локацията им е приоритет на повечето. Който иска Източни и Южни райони, няма да купи в Западни и Северни. Ще смени типа строителство,  за да остане в локация и бюджет. А тези, които искат Западни и Северни райони, ще сметнат пак типа строителство и кв., за да се вместят в бюджет. Бюджетът определя всичко.

Е, то парцелът няма брой стаи, че това да гледа, нали? Обаче и супер локация да има един парцел, ако е малък за целта няма да бъде купен. Ако там коефициент на застрояване, височина, КИНТ и прочее не пасват няма да ги вземеш, ако не може да се вкара в регулация, също. Па ако ще да е градинката до Руската църква, където не дават да се строи, иначе е топ локация. Някога едни искаха да строят на този терен, не знам какво стана и с какво ги обезщетиха.

Тоест човек първо гледа какво му трябва - дали ще му трябва тристаен, а не едностайна кутийка примерно или пък гараж, или пък таванско ателие, и едва след това спрямо бюджета си идва ред на любимата ти локация.
Защото в дадения ти пример на младия човек, ако са му се родили тризнаци какво прави? Отива и си взима тристайния или четиристайния, а не ателието. Сещаш ли се?

Не знам защо се мъчите да изолирате "първо" и "второ".
Първо, трябва да се изолират всички "дийл-брейкъри". И едва тогава да започне да се разсъждава върху останалото.
А дийл-брейкър може да ти е праг над определена цена, определени квадрати, тип строителство - липса на плоча, дървени греди, панел. За някои и НС е дийл-брейкър. Или съседи мургави и тн.

Това е същото, като тези, които ровят, ама умна ли ти е приоритет, или красива.
И ако е едното, дават фрапиращ пример с него + пълна липса на другото. Е, не става. Има си дийл-брейкъри за всяко качество.

Едва като се махнат всички дийл брейкъри може да започне да се разсъждава. И то, сравними неща.
Също, има и значение етапът на живота, за дадения човек.
Ако си ерген, локацията, квадратурата и строителството са едни; ако си семеен, други; ако си пенсионер, трети.
Например, за мен не ми е приоритет къща с двор из близките предградия. Предпочитам средно голям апартамент, на хубава локация. (примерно в Студентски ) След 20 години, може и да ми е приоритет къща. Или 2но по-голям апартамент. Примерно 300кв. С 5 гаража.

Както каза ЧС, то в парцелът няма кой знае какво друго, освен коеф на застрояване и квадратура.
За къщата, подобно. В цената ѝ, срямо останалите недвижими имоти, има най-голям % ЗЕМЯ.
И тя движи цената, заради локацията. Така че, очевидно, локацията е приоритет там.
И пак, има значение, дали къщата ще е барака за 50кв, или имение за 5000.

Локацията е най-важното за имота, но това има обективен и субективен аспект.  Обективно, локацията определя в най-голяма степен цената за определения сегмент имоти - в случая говорим за жилищните (апартаменти, къщи и парцели, където ще има апаратменти или къщи), като таван и гараж не са жилищни имоти и са в друг сегмент, и не може да се съпоставят като цена с жилищните.  
Субективно, всеки си знае положението и какво може да си позволи, и ако не може да си позволи топ локация, няма да си я позволи, разбира се, а ще си купи на по-лоша локация. Но това по никакъв начин не отменя правилото, че локацията обективно е най-важното за цената. Това само показва, че даден индивид не може да си я позволи и това е.

В примера на Фък като жилище е обявено нещо, което не е жилище и не виждам защо се обсъжда  в съпоставка с други жилища. Може да се обсъжда в съпоставка с други тавани. Отделно, че локацията му не е топ, нищо, че е център.
Това, че в твоя частен случай ти не можеш да си позволиш да имаш жилище според твоите нужди (които са субективни и се менят във времето, Танграта е прав) на дадена локация изобщо не отменя правилото, че обективно локацията е най-важният параметър на жилищата и че е определяща за цената. Което е заключено във фразата "локация, локация, локация". И като не можеш да си я позволиш, ще си вземеш нещо с компромис в локацията, а какъв ще е този компрмис, дали ще е в уреден квартал като Люлин например, но ще е стар панел, или ще е НС, но във Вади и ливади, си решаваш сам и сам си носиш последиците от решенията. Които си ги знаеш и без да ти ги казвам

Вече отиваме някъде ...
За някои жилища, локацията е определяща за цената. При тях локацията/земята струва примерно 70%, че и нагоре.
За други жилща, локацията е определяща за НИСКАТА цена. При тях стойността на строежа е определящ, и струва примерно 70%.

Остава да извадим една хубава статистика, и да определим за всяко жилище и локация, какъв % е локацията/земята.
Тя е динамична.
Наистина, за добри локации, локацията надхвърля 50% от ценообразуването.
Например, при обезщетенията срещу земя, има 30%, 40%, 50%. И това се определя именно от локацията. Но трудно надвишава 50%. Трябва да е наистина уникално място.

"Това само показва, че даден индивид не може да си я позволи и това е."

Или смята за глупаво да дава въпросните пари, понеже локацията имала славата на топ, а всъщност на него не му и харесва чак толкова.

Така е. Танграта, ама това означава, че и за двата  случая все локацията е определяща за цената - и за високата, и за ниската С две думи, локацията определя цената (добавям от мен, в най-голяма степен, по личен опит около 70-80 % от цената се дължи на локацията, ангро и без представителност).
Твоят пример е доста далеч е от поаната на дискусията.  С Фък сравняваме МанЛи върсъс център, разлика 2 пъти в цената и съответно в инфраструктура и удобства за живеене, ти сраняваш топ-център с малко по-топ център, разлика 20-30 % в цената и съответно в инфраструктура и удобства за живеене. Ако трябваше да живееш в квартал без тротоари и улици, без училища и ГТ, защото не можеш да си позволиш НС в друг, какво щеше да мислиш по въпроса, ми е интересно

Оразмеряването на парцелите, както и коефициентът на застрояване, при парцелите зависят пак от локацията - в центъра на София и в покрайнините е различно заради статута на земята, регулацията, собствеността и приетите ОУП и ПУП за съответния район. Парцелът на Руската църква не знам защо да го коментираме. Все едно да коментираме фактът, че не можем да купим сградата на Парламента с колкото и неограничен бюджет да разполагаме
Има и други фактори освен площ и позволено застрояване при парцелите - например достъпа, гледката, денивелацията, комуникациите (ток, вода, канал), дали се продава срещу обезщетение, дали е свлачищен район, дали е блато... Локацията е определяща и за тези неща. След това и бюджета, разбира се (хубавото е, че и преговоритте за цена се водят с доста по-смели маргини).

Това е много добро мнение и връща големият фактор за какво го купуваш този имот. Ако е за инвестиция, да, първо е обективното предимство на конкретна  "локация, локация, локация" и аз лично съм в тези теми, точно, за да си направя лична статистика за това кой как вижда пазара.
Ако го купуваш за живеене, търсиш оптималната за теб и бюджета ти локация, дори тя да не е по вкуса на масата народ. За нуждите на моето семейство Дружба 1 е перфектния избор - с куче, за което има кеф ти парк, кеф ти тревни площи пред/зад/до блока, но без дете и планове за такова, че да гледам контингента в градините, училищата и пред блока. Транспорт, магазини, паркинги, всичко топ.
Дали ще купя още един тук за отдаване под наем - не, разбира се.
Дали ще се върна да живея на топ локацията в центъра на центъра - не, пази боже, никога пак. Но ако ми изпаднат пари за добър имот там - взимам го на секундата.

Не е баш така. Специално си бях редактирал поста, за да не се тълкува по тоя начин.
Ако 30% е цената на локацията, тя е определяща за цената, но с 2степенен приоритет.
Коректно е да се разсъждава "определяща за висока цена" а не каква да е.
Иначе, признавам. Ако цената на едно строителство, без земята ти е, дори за супер лукс 1000Е.
А има имоти по 3000Е, ясно, че при тях локацията заема 66% (груба сметка, защото все някаква земя трябва да има.
И може би, целият център се квалифицира.

Дори и при лоша локация (с рейтинг 0ла) все струва земята едни 50Е на квадрат)
При имоти по 1500Е, където строителството е 750Е, то нещата са 50 на 50.

Но няма имот, където локацията да е 100%. Може и 80% да е, но няма как да е 100. Все някаква стойност има и самото строителство.

Добре, след като не се разбираме за апартаментите, то тогава нека погледнем къщи. Значи, теоретично по вашата логика, къщи (изрично не казвам идентични, защото според вас това няма значение, все пак най-важното е локацията), които са една до друга, но едната е тотален коптор 80 квадрата със 100 квадрата дворче, а другата е топ луксозно обзаведена 300 квадрата с 3 декара двор, би следвало да струват горе долу еднакво, тъй като са почти на една и съща локация??!?!?!
Пак питам, да не би да има значение какво точно купуваш/продаваш и едва след това да идва локацията?

Писах, писах и ме изхвърли...

Танграта, прав си, че локацията си мени теглото като фактор в зависимост от цената. Но и при тегло 40-50 % само за нея тя пак ще е (вероятно) най-значимият фактор, вече при 30 % ще зависи останалите 70 между колко фактори и как са разпределени. Пак може да е най-значимият фактор, без да е определящ. Но това са неща за специализиран статистически анализ на пазара, не за форум.


Естествено, че е така. Но е най-значим фактор в преобладаващата част от случаите. Казано ангро като за форум. Затова и битува сентенцията  "локацяи, локация, локация", като словесен разбираем изразител на статистическия анализ, който не би бил разбираем за голямата маса читатели на форума.
Фък, имаш фундаментално неразбиране относно това какво е статистика и как работи тя.  Тя работи с усреднени стойности за големи съвкупности в различни сегменти, и дава резултати във вероятности. И си има приета система за третиране на аутлайърс, каквито са все твоите единични примери. Съжалявам, но нямам нито желание, нито време за лекции по статистика. А няма и смисъл.

Танграта, ето пример за това, че във форум няма защо да се стараеш да си статистически точен Това е специлизирана материя и не е за масовата аудитория във форум, хората няма да те разберат.

Понеже в тази или съседна тема намесихме и училищата, та се сетих за една аналогия - нека приемем ,че най-скъпият квартал съответства на гимназията с най-висок бал. Тогава значи ли, че щом нужният бал за СМГ и НЕГ е най-висок, то всички искат да учат в СМГ и НЕГ, и ако някой не е избрал да учи там, то това е само и единствено защото не му стига балът?  Не е ли абсурдно? Има хора с интереси към други езици, към други науки, към частни училища и те си отиват там, даже и да имат нужния успех. Ако не се лъжа, най-желаната гимназия е Испанската (най-много деца са я писали за първо желание). Да, това е пак много добро училище, но не и най-топ. Според мен и с имотите е така - най-желаните жилища са в добри райони (не в циганската махала), но не баш непременно там, където е най-скъпо.